¿Qué está pasando con la vivienda en España?

El problema de la vivienda en España no es coyuntural. Se ha ido gestando durante más de una década por una combinación de factores demográficos, urbanísticos, fiscales, financieros y culturales que hoy convergen en una situación que muchos analistas ya no dudan en calificar de emergencia habitacional.

Cualquier análisis serio del problema tiene que distinguir tres mercados solapados pero distintos: la compra de vivienda habitual, el alquiler residencial de larga duración y el alquiler turístico o de temporada. Los tres se retroalimentan, pero responden a lógicas y regulaciones distintas.

1. El lado de la oferta: un cuello de botella estructural

La construcción de vivienda nueva lleva más de una década muy por debajo de la demanda. Desde el pinchazo de la burbuja en 2008, España construye entre 80.000 y 110.000 viviendas anuales, cifras similares a las de los años sesenta pero con una población y una formación de hogares mucho mayores.

Los tiempos administrativos son parte central del problema: desde que se solicita una licencia hasta que se entrega la vivienda pueden pasar entre cinco y siete años en muchos ayuntamientos. A esto se suman la escasez de mano de obra cualificada, el encarecimiento persistente de los materiales de construcción y la fragmentación regulatoria autonómica y local.

2. El lado de la demanda: más hogares, más pequeños

España está atravesando una transición demográfica particular: aunque la población total crece lentamente, el número de hogares crece mucho más rápido, impulsado por la emancipación tardía, el aumento de hogares unipersonales y la llegada sostenida de trabajadores extranjeros. Cada nuevo hogar necesita una vivienda, aunque no sean nuevas personas.

A esto se añade el peso creciente del alquiler turístico en ciudades como Barcelona, Sevilla, Málaga o San Sebastián, que sustrae oferta del mercado residencial y presiona los precios de barrios enteros. En algunos distritos urbanos, la vivienda turística ya supera el 10 % del total.

3. Política monetaria y fiscal: el peor momento posible

El ciclo reciente de tipos de interés al alza —el más agresivo del BCE en su historia— ha encarecido las hipotecas justo cuando los precios estaban en máximos. El Euríbor pasó de valores negativos a superar el 4 % en menos de dos años, expulsando de la compra a franjas enteras de compradores potenciales y desplazando esa demanda hacia el alquiler.

La fiscalidad tampoco ayuda. El ITP en la compra de segunda mano, el IVA reducido pero no bonificado en obra nueva, la ausencia de deducción por vivienda habitual desde 2013 y la tributación desigual entre propietario que alquila y fondos de inversión configuran un sistema que penaliza la propiedad residencial y favorece la financiarización.

4. Suelo público: la solución que nadie quiere aplicar

España tiene un parque público de vivienda asequible del 1,6 %, frente al 30 % de los Países Bajos o el 24 % de Austria. Aumentar ese parque exige movilizar suelo público —hay más del que se cree— y sostener una política de construcción durante décadas, con el consenso político que eso implica. Es exactamente lo que no se ha hecho.

Ningún país ha resuelto un problema de vivienda de esta magnitud sin una intervención pública sostenida y sin construir a gran escala. Solo con incentivos fiscales no basta.

Conclusión: sin soluciones rápidas, pero sí posibles

No hay salidas simples. Cualquier abordaje serio del problema exige actuar simultáneamente sobre la oferta (agilización urbanística, movilización de suelo, incentivos a la construcción), la fiscalidad (armonización, penalización de la vivienda vacía en zonas tensionadas), el marco regulatorio del alquiler y la política de vivienda social. Y eso lleva años, no legislaturas.

El coste político de no hacerlo, sin embargo, es cada vez mayor. Cuando una generación entera percibe que el acceso a la vivienda le está vetado, el descontento se traduce tarde o temprano en fracturas políticas más profundas. Ya está pasando.